不動産の選択（価格形成要因）

前回は、ポートフォリオの観点から不動産を選択した場合のメリット等を記載させていただきましたが、数回にわたって不動産を資産として購入検討する場合の留意点等について記載させていただきます。

今回は不動産の価格はどのように決定するかに重きをおき、記載をさせていただきます。

不動産の経済価値（価格）は、価格形成要因によって決定します。「そんなのわかってるよ」と言われそうですが、分かりきった事を改めて整理していきたいと思います。

・マクロからミクロへ

不動産の価格形成要因は一般的要因（マクロ）から個別的要因（ミクロ）と考えることが重要です。

【一般的要因】とは、いわゆる一般経済社会において、不動産に影響を及ぼす要因をいい、前回で記載させていただいた金利の動向や政府の政策等（経済的要因）も一般的要因にあたります。（他にも自然的要因（地勢・気象）社会的要因（人口や家族構成の動向等）、行政的要因（不動産に関する税制や規制等））

【地域要因】とは、皆さんが把握しやすい要因で交通手段（最寄駅からの距離、当該駅の競争力、バス停までの距離）商業施設（ショッピングセンター、スーパー、ドラッグストア等）、学校（学校区により、競争力が変動、特に小学校区、中学校区）、病院、役所等の接近性、インフラの整備状態等を指します。

【個別的要因】には、当該不動産の土地、建物、建物及びその敷地に関する要因があります。土地の要因とは地域要因に加えて土地の形状や道路付の状態、方位や高低差、日当たり、建物の要因であればい維持管理や劣化の状態等といったものになります。建物及びその敷地に関する要因とは、借地や借家などの権利が付着した状態またはその権利の具体的な条件等が挙げられます。貸家であれば賃料等の賃貸借契約の内容といったものです。

※上記に列挙した要因はあくまで一部の要因で、詳細に記載するとかなりのボリュームになってしまいます。今回はあくまでイメージとして捉えてほしいので詳細は記載してありません。（当然、住宅地や商業地では異なる価格形成要因になります。）

※最近は、一般の方でもこのような考え方をしている方が多いとは思いますが、頭の整理として記載させていただきました。他の資産にはないメリットやデメリットがなんとなくではなく、より具体的に考察することが可能となります。